KIT TERHEL A JAVÍTÁS KÖLTSÉGE EGY ALBÉRLETBEN?

Mielőtt választ kapnánk a kérdésre röviden tekintsük át a lakásbérleti szerződésre vonatkozó legfontosabb szabályokat.

Az egyik leggyakoribb szerződési forma a bérleti szerződés. Ennek köszönhetően a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényen (Ptk.) kívül a bérleti jogviszonyra vonatkozó rendelkezések is törvényi szintű szabályozást kaptak a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) keretében. Amennyiben a lakásbérleti szerződést állami vagy önkormányzati lakásra szeretnénk kötni, akkor minden esetben figyelembe kell venni a vagyonkezelőként, illetve tulajdonosként bejegyzett szervezetre, illetve önkormányzatra vonatkozó rendeleteket is.

A lakásbérlet köthető határozott vagy határozatlan időre. A bérbeadó a lakásra vonatkozó, energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötését megelőzően köteles az új bérlőnek bemutatni, és azt a szerződés megkötésével egyidejűleg az új bérlő részére átadni. Az energiahatékonysági tanúsítvány 10 évig érvényes.

A lakásbérleti szerződést minden esetben írásba kell foglalni. A bérleti szerződés írásba foglalásának kötelezettsége a bérleti szerződés érvényességének is feltétele, azonban ezen kívül is praktikus garanciális szabály. Egyértelműen rögzítésre kell, hogy a kerüljenek ezen tartós jogviszony jogszabályban előírt, illetve a felek tárgyalásai során kialakított magatartási és elszámolási szabályok.

Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.

A bérbeadó kötelezettsége – szemben például az eladóval – nem korlátozódik csak arra, hogy a lakást a szerződésszerű használatra alkalmas állapotban átadja, hanem kötelezettsége annak biztosítása, hogy a lakás használatra alkalmas legyen a lakásbérleti jogviszony teljes tartalma alatt.

Ebben a körben egyrészt köteles arra, hogy a bérbe adott dolgot szerződésszerű állapotban fenntartsa, másrészt pedig köteles biztosítani azt, hogy a bérlőt a bérlet ideje alatt a használatban ne akadályozzák.

Mit takar a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapot?

A jogszabályi rendelkezés szerint a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak. A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek.

A bérleti jogviszony talán legkritikusabb része minden esetben a költségviselés kérdése.

A lakásokat a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján lehet valamelyik komfortfokozatba sorolni. Ennek megfelelően megkülönböztetünk összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli lakásokat. A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt köteles a bérlőnek átadni és a bérelt lakásnak olyan állapotban kell lennie, hogy használata az egészséget ne veszélyeztesse. A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. Ebben az esetben a bérleti szerződésben vagy külön írásba foglalt megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit minden esetben meg kell határozni.

Főszabály szerint a lakás fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli. Természetesen a szerződő feleknek lehetőségük van arra, hogy ettől a szabálytól írásba foglalt megállapodással eltérjenek. Ilyen eltérés esetén a feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt, illetve, hogy a bérlő által átvállalt költségekkel hogyan számolnak el.

Főszabály szerint tehát a Bérbeadó kötelezettségei és költségei

A bérbeadó köteles gondoskodni

1. az épület karbantartásáról;
2. az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;
3. a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

Karbantartás alatt az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, megelőző és javítási munkák elvégzését kell érteni. Ide tartozik az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és a rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák és hiányosságok megszüntetése és a rendszeres állagmegóvási munka is. A karbantartás illetve az üzemképes állapot biztosítása jelenti az adott épületrész, berendezés cseréjét is, ha az már nem javítható.

A lakástörvény az épület központi berendezéseit példálózva sorolja fel az alábbiak szerint

1. a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is;
2. a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is;
3. az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is;
4. a több lakást szolgáló szellőztető berendezés;
5. a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is;
6. a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal;
7. a személy- és teherfelvonó;
8. a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés;
9. a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel;
10. a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.