HOGYAN LEHET ELADNI EGY BANKI HITELLEL TERHELT INGATLANT?
Nem kell megijednünk, ha az általunk megvásárolandó ingatlan banki hitellel terhelt. Megmutatjuk, hogy milyen típusú terhekkel biztosítja magát be a bank a hitelezés során, és hogyan történik egy ilyen ingatlan adásvételi ügylet.
Jelzálogjog
Az eladással érintett ingatlan tulajdoni lapját tanulmányozva az ingatlan adatain, a tulajdonoson kívül egyértelmű információt kaphatunk arról, hogy a lakást vagy házat annak idején banki hitel igénybevételével vásárolták-e meg. A bankok ugyanis a kölcsönszerződés aláírásával egyidőben jelzálogjogot is kötnek ki maguknak. A bank ragaszkodik ahhoz is, hogy a kölcsön- és jelzálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása is megtörténjen, hiszen ez az okirati forma jelent biztosítékot arra, hogy a nem fizető adóssal szemben ne kelljen hosszadalmas peres eljárás során követelni a tartozását, hanem azonnal végrehajtást lehessen kezdeményezni. A jelzálogjog bejegyzése általában a felvett kölcsön összege és járulékai erejéig kerül kikötésre és bejegyzésre a tulajdoni lapra. Például ötmillió forint hitel felvétele esetén a terhek között az alábbi bejegyzést fogjuk látni: jelzálogjog 5.000.000,-Ft kölcsön és járulékai erejéig. A járulékok jelentik a kölcsönügylettel kapcsolatos kamatokat és költségeket, valamint egyéb, például a nem teljesítés kapcsán felmerülő ügyvédi díjakat, vagy az eljárás során a bank által előlegezendő illetéket.
Nagyon gyakori, hogy a lakást több jelzálogjog bejegyzés is terheli, gyakran előfordul ez például, hogy valaki a kereskedelmi banktól is vesz fel hitelt és igénybe vesz állami támogatást is.
A jelzálogjog bejegyzésének sorrendje az esetleges végrehajtás esetén bír majd óriási jelentőséggel, hiszen a bejegyzés sorrendjében kerül sor például ingatlan árverés esetén a befolyó vételár teljesítésére.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Annak érdekében, hogy a bankok biztosítsák a nyújtott kölcsön visszafizetését, elidegenítési- és terhelési tilalmat, vagy terhelési tilalmat kötnek ki a jelzálogjog mellett. Mégpedig azért, mert az, hogy egy ingatlant jelzálogjog terhel, még az ingatlan eladható a teherrel együtt, és a bank hozzájárulása nélkül az ilyen jogügyletet alapján a földhivatal a tulajdonosváltozást átvezeti az ingatlan-nyilvántartáson. Azonban, ha a lakáson elidegenítési és terhelési tilalom áll fenn, akkor a jogosult bank hozzájárulása nélkül a vevő tulajdonjoga nem lesz bejegyeztethető, tehát az ingatlan értékesítésekor a jelzálogjoggal biztosított követelést valamilyen módon rendezni kell, akár kifizetéssel, akár a banki teher átvállalásával.
Milyen lépéseket tegyünk a banki hitellel terhelt lakás megvásárlásakor:
Fontos, hogy minden esetben az ügyletkötés előtt ellenőrizzük, hogy pontosan milyen összeg megfizetése szükséges ahhoz, hogy a bank a terhek törléséhez szükséges nyilatkozatot kiadja. Ezt az előzetes banki nyilatkozatot kizárólag az eladó tudja beszerezni, így ezt tőle kell kérni.
Az adásvételi szerződésben pontosan kerüljön rögzítésre, hogy miként, milyen határidőkkel történik a banki hitel és járulékai visszafizetése és az ingatlan tehermentesítése.
Van-e akadálya, hogy a banki hitellel terhelt ingatlant banki hitel igénybevételével vásárolja meg a vevő?
Abban az esetben, ha az ingatlant banki hitelből kívánja a vevő megvenni, a fent már említett előzetes nyilatkozatra mindenképpen szükség lesz. Az eljárás attól függ, hogy a fennálló kölcsönt az eladó maga fogja rendezni (akár a vevő által az eladónak a vételár részeként megfizetett – általában foglaló, előleg – összegéből), vagy a vevő által felvett hitelből. Sok esetben a tehermentesítés érdekében a bank felé maga a vevő fizet közvetlenül az adásvételi szerződésben meghatározottak szerint, amely fizetést a felek az eladó részére történő fizetésként ismernek el.
1. A felek megállapodhatnak úgy, hogy a kölcsön visszafizetését az eladó saját forrásból teljesíti. 12.000.000,-Ft összegű eladói tartozás esetén egy 30.000.000,-Ft forgalmi értékű ingatlannál a vevő általában a teljes vételár 10%-ának megfelelő, vagyis 3.000.000,-Ft összegben fizet foglalót a vevőnek. Ez az összeg nem lesz elegendő a tehermentesítésre, így az eladó vállalhatja, hogy a tehermentesítést saját forrásból egészíti ki és a vételár fennmaradó részét a vevőtől akkor kapja majd csak meg, ha a teher törlésre került az ingatlan tulajdoni lapjáról.
2. A felek megállapodhatnak úgy is a fenti példát figyelembe véve, hogy a vevő a 3.000.000,-Ft összegű foglalón felül további 9.000.000,-Ft-ot, mint vételárelőleget is megfizet, így ebben az esetben a tehermentesítés teljes egészében a vevő által fizetett összegből történik.
3. Abban az esetben, ha a vevő olyan összegű hitelt vesz fel, amely miatt a saját erős vételárrész nem lesz elegendő a fennálló eladói hitel törlesztésére, és az eladónak sincs saját forrása erre, a felek megállapodhatnak abban, hogy a vevő által felvételre kerülő kölcsönből a vevőnek hitelt nyújtó bank közvetlenül fizessen az eladó bankjának az eladói hitel törlesztésére, így az eladó a vételárból közvetlenül a hitel törlesztéssel csökkentett összeget fogja megkapni.
Hogyan történik a jelzálogjog, illetve az elidegenítési és terhelési tilalom törlése a lakás tulajdoni lapjáról?
Amint az eladó bankjához megérkezik a kölcsönnel kapcsolatban fennálló tartozás teljes összege, a bank köteles un. törlési nyilatkozatot kiadni annak érdekében, hogy a teher az ingatlan-nyilvántartásból törölhető legyen. Célszerű minden esetben a törlési nyilatkozatokat és a bank által elkészített földhivatali kérelmet a banktól elkérni, mivel az ügyintézés meggyorsítható úgy, ha az eladó vagy megbízottja közvetlenül benyújtja a törlési kérelmet a földhivatalba és azonnal be is fizeti a 6.600,-F összegű szolgáltatási díjat, illetve soron kívüli eljárás esetén további 10.000,-Ft összeget helyrajzi számonként.
