Üzlethelyiséget bérelnék, mire figyeljek?
A VÁLLALKOZÁSOK ÉLETÉBEN KIEMELT JELENTŐSÉGGEL BÍR A TEVÉKENYSÉGÜK VÉGZÉSÉNEK HELYET ADÓ ÜZLET, AMELYET MINDENKI AZ ADOTT TEVÉKENYSÉGHEZ KÖTŐDŐEN A LEGFREKVENTÁLTABB HELYEN KÍVÁN BÉRELNI. MI A KÜLÖNBSÉG EGY ÁLTALÁNOS INGATLAN BÉRLET ÉS AZ ÜZLETHELYISÉG BÉRLETE KÖZÖTT? MILYEN FŐBB SZABÁLYOKNAK KELL MEGFELELNI?
Hol keressünk üzlethelyiséget?
Kiadó üzlethelyiséget az ingatlan hirdetési portálokon is találunk szép számmal, azonban ne feledkezzünk el az adott terület önkormányzati bérbe vehető helyiségeiről sem. Ezen kívül érdemes megkeresni a társasházi közös képviselőket is, hiszen sok esetben a társasháznál is éltek azzal a lehetőséggel, hogy az utcafronti üzlethelyiség a tulajdonostársak közös tulajdonában maradt, így azt a társasház jogosult hasznosítani és az ebből befolyó bevétel a társasház bevételét fogja gyarapítani.
Műszakilag minden rendben van?
Mielőtt bérleti szerződést kötünk egy üzlethelyiségre, feltétlenül nézzük vagy nézessük meg műszaki szempontból is a helyiséget. Nem egy esetben előfordul, hogy például egy szuterénben vagy pincében, remek helyen lévő helyiség lambériázott vagy dohos szagúnak tűnik. Ebben az esetben gyanakodhatunk arra, hogy a vízszigetelés nem megfelelő, amely azon kívül, hogy kellemetlen szaggal jár, a helyiségben tartózkodó vagy oda látogató személyek egészségre is káros lehet.
Feltétlenül ellenőrizzük, hogy a fűtés és hűtés megoldott-e, van-e biztonsági védelem, tűzriasztó rendszer, és ha a helyiségben nincs kialakítva vizes blokk, vagy csak egy WC van, akkor ez elegendő lesz-e az üzlethelysiégben végezni kívánt tevékenységhez.
Ne felejtsük el ellenőrizni a közüzemi szolgáltatások mérésére szolgáló órákat, ennek hiányában pedig azt tisztázni, hogy milyen átalány mennyiség után vagy átalány összeget kell majd fizetni a bérbeadó felé.
A műszaki állapothoz kapcsolódóan fontos tudnunk, hogy 2023. nov. 1-től változott az Energetikai Tanúsítványokra vonatkozó szabályozás, amely keretében már az új jogszabály szerinti Energetikai Tanúsítványra lesz szükség a bérleti jogviszony esetében is, sőt az adott bérbeadásra szánt ingatlan energetikai besorolását már a hirdetésben is fel kell tüntetni, a bérleti szerződés megkötésekor pedig magát a tanúsítványt át kell adni a bérlő részére.
A témában megjelent videók:
Biztos, hogy megfelelő a helyiség a vállalkozás céljára?
Az üzlethelyiséget abból a szempontból is meg kell vizsgálni, hogy a benne folytatni kívánt tevékenységhez kell-e a társasház hozzájárulása (pl. éjjeli szórakozóhely esetén), illetve a helyi önkormányzattól, illetve a jogszabályban meghatározott szakhatóságoktól (pl. NÉBIH, Katasztrófavédelem stb.) kell-e hozzájárulást beszerezni, kell-e például az önkormányzati rendelet szerint parkolót biztosítani. Vannak ebből a szempontból bejelentéshez, illetve hatósági engedélyhez, de akár alapítási engedélyhez is kötött tevékenységek. Bejelentéshez kötött tevékenység például a kereskedelmi tevékenység, amely esetében a tevékenység helye szerinti települési, ill. Budapesten a kerülti önkormányzat jegyzője, a Fővárosi Önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében pedig a fővárosi jegyző fog eljárni.
Ezeknek a kérdéseknek a tisztázása azért is szükséges, mert bejelentés esetében az üzlethelyiség használatának jogcímét igazoló okiratot, azaz bérlet esetében a bérleti szerződést a jegyző előtti eljárásban csatolni szükséges. Másrészt, ha az adott tevékenységhez a helyiség átalakítására lesz szükség, annak feltételeit a bérleti szerződésben mindenképp célszerű rögzíteni.
Milyen jogszabályok vonatkoznak az üzlethelyiségek bérletére?
Mind a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.), mind a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi. LXXVIII. törvény (Lakástv.) rendelkezéseit figyelembe kell venni a bérleti szerződés megkötésekor.
A Lakástv. szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait – a törvény Második részében foglalt eltérésekkel – megfelelően kell alkalmazni.
Ez azt jelenti, hogy hasonlóan a lakásbérleti szerződéshez, előírás, hogy az üzlethelyiségre vonatkozó bérleti szerződés kerüljön írásba foglalásra.
A bérleti szerződésben rögzíteni kell a bérlet időtartamát, amely a lakásbérletnél általánosan jellemző egy év határozott időnél általában hosszabb. Helyiségbérlet esetén a bérlőnek szinte mindig átalakítást kell végezni a helyiségen, amelynek költségét ki kell tudja termelni az üzlet, így érdekelt abban, hogy hosszabb távon biztosítva tudja a helyiséget. Az már külön tárgyalás és megállapodás kérdése, hogy a bérbeadó hajlandó-e az olyan jellegű beruházások és átalakítások egészét vagy részét maga is finanszírozni, amely az üzlethelyiség értékét valójában növeli. Ilyen lehet például, ha a fűtést korszerűsítik, vagy a nyílászárókat hőszigeteltekre cserélik.
Alapvető szabály, hogy minden az ingatlant érintő átalakítást megelőzően a bérbeadó, illetve, ha ez más személy, akkor a tulajdonos hozzájárulását kell kérni a munkák elvégzéséhez. Alapvető szabály az is, hogy a bérlő a bérleti szerződés megszűnésekor az általa létesített, kizárólag az állag sérelme nélkül leszerelhető tárgyakat viheti csak el. Például egy légkondicionáló berendezés kiépítésekor, a bérlő kizárólag a készüléket magát szerelheti le, azonban a falban vagy a falon található kiépített vezeték a helyiségben kell maradjon – nyilván ha erről eltérő megállapodás nincs a felek között.
Bérleti díj, ÁFÁ-val vagy a nélkül?
A felek a helyiségbér összegében szabadon állapodhatnak meg, amely bérleti díjat általában havonta előre kell fizesse a bérlő a bérbeadó számlája, illetve pénzügyi bizonylata alapján. Az üzlethelyiség bérlete alapvetően ÁFA mentes, azonban a bérbeadónak lehetősége van arra, hogy választása szerint azt ÁFA körbe vonja, amely esetben a bérleti díjon felül a bérlőnek az ÁFÁ-t is meg kell fizetnie. Azt, hogy egy vállalkozás élt-e a választás jogával és az ingatlan bérbeadása során ÁFA felszámítására jogosult, illetve köteles-e, azt a www.nav.gov.hu oldalon tudjuk ellenőrizni az adott vállalkozás adószámának ismeretében az Adatbázisok/Áfaalanyok/Áfaalanyok egyszerű lekérdezése menüpont alatt.
A határozott idejű bérleti szerződés felmondása
A határozott idejű bérleti szerződést rendes felmondással nem lehet megszüntetni, amely a fent már említett beruházások miatt mind a bérlő, mind a bérbeadó érdekében állhat.
A határozott idejű szerződés azonban nem jelent béklyót egyik félnek sem, ha a másik fél nem teljesíti a jogszabályban vagy a szerződésben rögzített kötelezettségeit. A bérbeadó természetesen felmondhatja a bérleti szerződést például akkor, ha a bérlő akár a bérleti díj, akár a rezsi költséget a szerződésben meghatározott határidőig nem fizeti meg és a bérbeadó a teljesítésre a jogszabályban meghatározottak szerint felszólítja. Az azonnali hatályú felmondás szigorú szabályokhoz és határidőhöz kötött, amelynek elmulasztása a felmondás érvénytelenségét eredményezi.
Ez a szabály a következő:
Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a bérleti díjat nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
Kifejezetten tehát az üzlethelyiségekre nincsen speciális szabályozás, azaz a Ptk. és a lakástörvény rendelkezéseit kell alkalmazni azzal, hogy a bérleti szerződésben a tevékenység végzéséhez kötődő speciális feltételeket is rögzíteni kell annak érdekében, hogy az adott vállalkozás sikeres működése garantált legyen!
Budapest, 2023.11.10.
