MIT TEGYÜNK, HA ELADJÁK A BÉRELT LAKÁST A FEJÜNK FÖLÜL?
Bérelt lakásban élők esetében fordulhat elő ez a kellemetlen helyzet. Azonnal költözni kell ilyenkor? Jár-e valamilyen módon kártalanítás, igényt tarthat-e ilyesmire a bérlő? Milyen szerződést célszerű kötni?
A lakásbérleti szerződéseknél is, mint minden egyéb szerződésnél igaz az, ha valamilyen kérdést a szerződés nem szabályoz, akkor a jogszabályban, lakásbérlet esetén a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
Tekintsük át, hogy milyen szabályok érvényesek akkor, ha a lakás tulajdonosának személye akarva vagy akaratlanul, de megváltozik.
Határozott idejű vagy határozatlan idejű bérleti szerződés védi jobban a bérlőt?
A lakás tulajdonosa az őt megillető rendelkezési jog alapján dönthet úgy – akár az érvényes bérleti szerződés léte esetén is -, hogy az ingatlanát értékesíti. Ez az értékesítés azonban a bérleti jogviszonyt nem érinti, az új tulajdonos a régi helyébe lép a fennálló bérleti szerződés bérbeadójaként. Ez azt jelenti, hogy az eredeti bérleti szerződés feltételeit kell esetleges megszüntetési szándék esetén alkalmazni.
Attól függően, hogy a bérleti szerződés határozott vagy határozatlan időre szól, van az új bérbeadó tulajdonosnak nagyobb szabadsága.
Amennyiben a bérleti szerződés határozatlan időre jött létre, akkor a szerződésben rögzített, felmondási idő betartásával mondhatja fel a bérbeadó a szerződést rendes felmondással. A bérleti szerződésben célszerű olyan hosszú határidőt megszabni a bérlő részéről, hogy elég ideje legyen arra, hogy a lakást kiürítve úgy tudja elhagyni, hogy biztonsággal másik bérleménybe tudjon költözni.
A határozatlan időre kötött szerződést – ellenkező szerződéses kikötés hiányában – bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Ha a felmondás nem ezen határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.
Határozatlan idejű bérleti szerződés esetén a tulajdonos a felmondási idő figyelembevételével tudja a lakás eladását tervezni, főleg akkor, ha az új tulajdonos valóban igényt tart majd a lakás használatára is. Ezekben az esetekben a gyakorlat az, hogy a lakás eladására vonatkozó szerződésben az eladó és a vevő megállapodnak, hogy a tulajdonos a bérleti szerződést a szerződés rendelkezései szerint felmondja, és a birtokba adás időpontját ennek figyelembevételével határozzák meg.
Határozott időre kötött bérleti szerződést csak és kizárólag a jogszabályban kifejezetten nevesített esetekben mondhatja fel a bérbeadó.
Természetesen nem kizárt, sőt egyre gyakrabban fordul elő, hogy az új tulajdonos nem akarja a lakást használni, hanem azt maga is befektetési céllal vásárolja meg. Ebben az esetben nincs szükség a tulajdonos részéről a bérleti szerződés felmondására, hiszen a lakás eladása a bérleti szerződést nem szünteti meg, az változatlan feltételekkel hatályban marad az új tulajdonos és a bérlő között.
Köteles a bérlő a lakásba bárkit beengedni, ha a tulajdonos a lakást el akarja adni?
A bérbeadónak alapvető joga, hogy a lakást időközönként ellenőrizze, a lakást megtekintse. Abban az esetben azonban, ha a tulajdonos úgy dönt, hogy a lakását el akarja adni, a bérlőnek biztosítania kell, hogy ne csak a tulajdonos, de az érdeklődők is a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthessék a lakást. Jó bérlő és bérbeadói viszony esetén ezt az érintettek zavartalanul le tudják bonyolítani. Az együttműködő bérlők is meg szoktak ilyen esetben határozni egy vagy több napot, illetve napszakot, amikor fogadják a „látogatókat”. Ugyanakkor olyan esetre is van példa, hogy a bérlők kifejezetten kérik, hogy hosszabb felmondási idő esetén a tulajdonos ne csináljon átjáró házat a lakásból és például csak a 3 hónapos felmondási idő felétől hirdesse meg a lakást és kelljen a bérlőnek az érdeklődőket fogadni.
A lakás új tulajdonosa milyen kivételes esetben mondhatja fel a bérleti szerződést?
Ahogy az a fenti rendelkezésekből is kitűnik, a lakás tulajdonosának személyében bekövetkezett változás a felek jogain és kötelezettségein nem változtat. A tulajdonosváltozást követően az új tulajdonos részére kell majd a bérleti díjat fizetnie a bérlőnek és neki kell majd jeleznie, hogyha a lakással kapcsolatban valamilyen problémája van. A bérlőnek alapvető érdeke, hogy az új tulajdonos ismerje a bérleti szerződés rendelkezéseit, annak feltételrendszerét mivel az új tulajdonos jogosult felmondani a szerződést, ha őt a bérlő megtévesztette a bérleti jogviszony fennállása, vagy lényeges feltételei tekintetében.
A bérleti szerződés felmondása esetén mikor kell kiköltözni?
Azt, hogy mely időpontban szűnik meg a szerződés rendes felmondás esetén, a fent már ismertetett szabályok figyelembevételével kell kiszámolni.
Abban az esetben, ha a bérleti szerződést akár a régi tulajdonos akár az új tulajdonos jogszerűen, a szerződésben, illetve a jogszabályban meghatározottak szerinti határidő betartásával mondta fel, akkor a bérlő a lakást kiürítve, kitakarítva köteles a szerződés megszűnésének napján a tulajdonosnak átadni.
A tulajdonos jogszerű felmondása esetén a bérlő sem cserelakásra, sem kártérítésre nem tarthat igényt. Más a helyzet azonban, ha a felmondás nem jogszerűen történt. Ilyen esetben – annál is inkább, mivel a bérlő van birtokon belül, ő használja a lakást – nem köteles onnan kiköltözni. A jogszabály alapján fennálló birtokvédelmi rendelkezések a bérlőt alapvetően ilyen vitás helyzet esetén védik. Ha a bérlő nem akar az ingatlanból kiköltözni, a tulajdonos lesz az, aki meg kell indítsa a bérlő és a lakásban tartózkodó személyek ellen a bírósági eljárást kérve az ingatlan kiürítését, amely eljárásban a bíróság a felmondás jogszerűségét kifejezetten vizsgálni fogja, és a bérlő megalapozott igénye esetén akár kártérítést is megállapíthat javára.
Abban az esetben, ha például a bérlő az új tulajdonos, tehát az új bérbeadó személye miatt dönt úgy, hogy a határozott idejű bérleti szerződést annak ellenére felmondja, hogy a jogszabály, illetve a szerződés őt erre nem jogosítja fel – gyakorlatilag kiköltözik a lakásból és felhagy annak használatával illetve a fizetési kötelezettségeivel – szerződésszegést követ el, amely a bérbeadó kártérítési követelését alapozza meg. Ilyenkor a bérbeadót a fennmaradó bérleti időre is megilleti a bérleti díj összege, kivéve, ha időközben legalább ugyanolyan összegért ki tudja adni bérbe az ingatlant. A jogellenesen eljáró bérlőnek ezen kívül többek között meg kell térítenie az új bérlő keresésével kapcsolatban felmerülő költségeket is, például az ingatlanközvetítői díjat.
Mi lesz a kaucióval?
A bérleti szerződés alapján a bérlő által az eredeti tulajdonosnak kifizetett kaucióval (óvadékkal) a lakás új tulajdonosa lesz köteles elszámolni a bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlővel a szerződésben rögzített feltételek szerint. Amennyiben a lakásban semmilyen kár nem keletkezett és nincs sem bérleti, sem közüzemi, vagy közös költség tartozása a bérlőnek, akkor a kauciót az új tulajdonos köteles lesz visszafizetni a bérlőnek. A gyakorlatban nem fogja visszafizetni a kauciót a bérbeadó a fent említett esetben sem, ha egyéb jogcímen keletkezett kára. Erre akkor van lehetősége, ha a szerződésben ezt kifejezetten rögzítették, és az óvadék az ilyen jellegű károkozásra is biztosítékként került kikötésre.
Mi a helyzet, ha a bérlő személyében történik változás?
Tekintettel arra, hogy a bérleti jogviszonyt a bérlő halála nem szünteti meg, a bérlők helyébe a jogviszonyban az örökösei lépnek, a határozott idejű bérleti szerződés esetén a jogszabály kifejezetten 30 napos rendes felmondási jogot biztosít a bérlő örököseinek arra, hogy a nem kívánt és szükségtelen bérletet felmondják.
A felmondási időt ilyen esetekben
- ha hagyatéki eljárásra nem került sor, az örökhagyó halálától;
- hagyatéki eljárás esetén a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától;
- öröklési per esetén a bírósági ítélet jogerőre emelkedésének napjától kell számítani.
Mivel a hagyatéki eljárások általában hosszú ideig tartanak, több hónapig, de akár évekig is elhúzódhatnak, az örökösöknek érdekében állhat, hogy a tulajdonossal egyeztetve, akár a kaució egy részéről vagy teljes összegéről lemondva megegyezzenek a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésében.
2022.04.30.
