AMIT AZ INGATLAN AJÁNDÉKOZÁSÁRÓL TUDNI ÉRDEMES
Mit tekintünk ingatlan ajándékozásnak?
Az ajándékozás szó minden emberben pozitív érzéseket kelt és leginkább a húsvétot, a karácsonyt vagy a születésnapokat, névnapokat juttatja eszünkbe. Sokan azt gondolhatják, hogy az ajándékozás egy egyoldalú gesztus az ajándékozó részéről, azonban ez egyáltalán nincs így.
Ahhoz, hogy az ajándékozás megtörténhessen, a megajándékozottnak az ajándékot kifejezetten el is kell fogadnia. Egy ingatlan ajándékozás lebonyolítása pedig a szokásos ajándékoknál mind értéke mind az azzal kapcsolatos eljárások miatt jóval összetettebb eljárást igényel.
A lakás elajándékozásához az szükséges, hogy az ajándékozó és a megajándékozott írásban, az adásvételi szerződésekhez hasonló szigorú alakiságok szerint kösse meg a szerződést és az ingatlan birtokbaadására is sor kerüljön. Az ajándékozást tehát közjegyzői okiratba kell foglalni, vagy ügyvéd által ellenjegyzett okirat kell, hogy készüljön róla. Az ajándékozási szerződést a szükséges egyéb okiratokkal együtt a közjegyző, illetve az ügyvéd fogja a földhivatalba benyújtani.
Mi kell szerepeljen az ingatlan ajándékozási szerződésben?
Az ingatlan ajándékozási szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy az ingatlan milyen tulajdoni illetősége fog a megajándékozott tulajdonába kerülni és azon esetleg lesz-e valamilyen teher. Példaként tekintsük át egy közös tulajdonban álló ikerház ajándékozását. Az egyik ház tulajdonosa a férj, a másik ház tulajdonosai a férj szülei. A férj tehát az egész ingatlanból ½ tulajdoni illetőséggel, míg a szülei ¼-¼ tulajdoni illetőséggel rendelkeznek. A nagyszülők úgy döntenek, hogy a két nagykorú unokájuknak ajándékozzák a házukat, de maguknak holtig tartó haszonélvezeti jogot tartanak fenn. A nagypapa az egyik unokának, míg a nagymama a másik unokának fogja ajándékozni a házrészt. Az ajándékozási szerződést mind a nagyszülőknek, mind az unokáknak alá kell írniuk, hiszen az unokáknak az ajándékot kifejezetten el kell fogadniuk annál is inkább, mivel a megszerzett vagyontárggyal kapcsolatban nekik kötelezettségük is keletkezik majd. Mivel a nagyszülők holtig tartó haszonélvezetet tartottak fenn maguknak, így a házat továbbra is ők lesznek jogosultak használni és hasznosítani, így a fent említett birtokbaadástól, átadástól ilyen esetben el lehet tekinteni.
Ajándékozással történő átruházás esetén van-e elővásárlási joga a tulajdonostársnak?
Az előző példát említve, az ikerház másik része tulajdonosától, az édesapától a gyermekei részére történő ajándékozáshoz nem kell beszerezni a hozzájárulását annak ellenére, hogy egy közös tulajdonban lévő ingatlanról van szó, mert az ajándékozás jogcímen történő átruházásnál az elővásárlási jog nem áll fenn.
Kiskorú gyermek részére történő ajándékozás
Mivel a kiskorú gyermekek 14. életévük alatt cselekvőképtelennek, 14-18 év között csak korlátozott cselekvőképességgel rendelkeznek, így ahhoz, hogy részükre ingatlant lehessen ajándékozni az ajándékozási szerződést helyettük és nevükben a törvényes képviselőjüknek, a szülőknek kell aláírni.
A kiskorú gyermek részére történő ingatlan ajándékozásnál figyelemmel kell lenni arra, hogy a későbbiekben a kiskorú gyermek vagyonának terhére történő ajándékozás (az ingatlan elajándékozása), vagy annak ellentételezés nélküli megterhelése (pl. a kiskorú nevén lévő lakásra hitel felvétele) nem lehetséges, a szülők ilyen nyilatkozata semmis lesz a jogszabálynál fogva.
Halál esetére szóló ajándékozás
A magyar jogrendszer is ismeri a halál esetére szóló ajándékozást, amely az öröklési szerződésnek és az ajándékozási szerződésnek egy különös keveréke.
Ebben az esetben a megajándékozó azt a feltételt támasztja az ajándék megszerzéséhez, hogy a megajándékozott az ajándékozót túlélje.
Ilyen esetben az ajándékozó már életében írásba foglalt szerződésben megállapodik a megajándékozottal, hogy amikor ő meghal, akkor ingatlanát a megajándékozott fogja megkapni. A halál esetére szóló ajándékozás különbözik a végrendelkezéstől, hiszen a végrendelet egy egyoldalú nyilatkozat az ingatlan tulajdonosa részéről, amelyet később visszavonhat, megváltoztathat, megsemmisíthet, míg a halál esetére szóló ajándékozásnál a szerződés egyoldalú megszüntetésére nincs mód.
Mikor jogosult az ajándékozó megtagadni az ajándék átadását?
Az ajándékozó és megajándékozott között létrejött ajándékozási szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után saját körülményeiben vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle nem várható el.
Az ajándék visszakövetelése
Az ajándékozást követően is történhetnek olyan események, amelyek feljogosítják az ajándékozót arra, hogy az ingyenesen nyújtott vagyontárgyat visszakövetelje. Ezek az esetek az alábbiak:
- A meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti, ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti. Jusson eszünkbe az a helyzet, amikor az idős nagyszülőknek olyan drága orvosi ellátásra van szükségük, amelyet a nyugdíjukból nem tudnak finanszírozni vagy éppen nyugdíjas házba kell, hogy költözzenek. Ilyenkor lehetőségük van a ház vagy lakás visszakövetelésére, azonban a megajándékozott nem köteles az ajándék visszaadására, ha az ajándékozó létfenntartását járadék vagy természetbeni tartás útján megfelelően biztosítja.
- Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket. Ilyen jogsértésnek minősül például, ha a megajándékozott az ajándékozóval szemben bűncselekményt követ el.
- Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor. Ilyen tipikus eset, amikor a szülők az ifjú házasoknak közös ajándékként a tetőtérben lévő lakást ajándékozzák házasságuk esetére arra tekintettel, hogy ott fognak ők is és később születendő unokáik is lakni.
Visszakövetelésnek nincs helye, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték már nincs meg, továbbá ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta; megbocsátásnak, illetve a visszakövetelésről való lemondásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb idő nélkül nem követeli vissza.
Keletkezik-e adófizetési kötelezettsége az ajándékozónak?
Mivel az ingatlan ajándékozási szerződés kapcsán a megajándékozottnak nem kell semmilyen ellenértéket adni az ajándékozónak, így a megajándékozó oldalán jövedelemszerzésről sem beszélhetünk, így az ajándékozónak nem keletkezik személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége sem.
A megajándékozottnak kell-e adót vagy illetéket fizetni?
A magánszemély megajándékozottnak az ajándékozással összefüggésben személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége nem, azonban illetékfizetési kötelezettsége keletkezhet.
Az ajándékozás után attól függően, hogy mi az ajándékozás tárgya, illetve kinek a részére történik az ajándékozás különbözőképpen kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
Nem tárgya az ajándékozási illetéknek például a haszonélvezeti jog, ha azt az ajándékozó a maga javára tartja fenn, vagy ha az ingatlant az átruházást megelőzően már fennállott és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti joggal terhelten ajándékozza el.
Abban az esetben, ha az ajándékozó más személynek ajándékozza az ingatlan tulajdonjogát, és más személy részére biztosítja ennek haszonélvezetét vagy használatát, abban az esetben minden egyes személyre nézve külön kell megállapítani, hogy köteles-e vagyonszerzési illetéket fizetni és azt is, hogy milyen illetékalap után.
A lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az ajándékozási illeték mértéke 9%.
Az ajándékozási illetékkötelezettség ingatlan ajándékozása esetén az ajándékozási szerződés megkötése napján keletkezik.
Az ingatlanokra vonatkozóan az alábbi illetékmentességi szabályok a legfontosabbak.
A megajándékozottnak az ajándékot terhelő, igazolhatóan általa átvállalt adósság és egyéb terhek után – ide nem értve az ajándékot terhelő vagyoni értékű jogot (pld. haszonélvezeti jog) – visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. A vagyonátruházási illeték általános mértéke 4%. Ez az eset fordul elő akkor, amikor az ajándékba kapott ingatlan hitellel terhelt, a megajándékozott pedig az ajándékozótól átvállalja a hitel törlesztését. Ez a rendelkezés nem alkalmazható, ha a vagyonszerző az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is).
Az ingatlanokra vonatkozóan az alábbi illetékmentességi szabályok a legfontosabbak.
Mentes az ajándékozási illeték alól:
- a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a megajándékozott az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A megajándékozott lakóház építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál;
- termőföld megszerzése ajándékozással az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves gazdaságátadási támogatása feltételeként, továbbá a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti földhasználat megszerzése, és annak megszüntetésével bekövetkező vagyonszerzés;
- az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa által megszerzett ajándék;
- a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés;
- az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék
2022.04.30.
