NEM MINDEN TÁRSASHÁZ, AMI ANNAK LÁTSZIK!
Mindenekelőtt el kell oszlassunk egy tévhitet, miszerint minden emeletes házat látva társasházat is látunk.
Akkor beszélhetünk ugyanis társasházról, amikor a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.), valamint a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezéseinek megfelelően kerül létesítésre és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre.
A több helyiséget (lakást vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget) tartalmazó házakat azonban lakásszövetkezeti jogi formában is létre lehet hozni. Ilyenkor a már említett Ptk. szabályain kívül a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény rendelkezéseit kell figyelembe venni.
Mi azonos a társasház és a lakásszövetkezetek között?
Mindkét forma azt a célt szolgálja, hogy minden olyan épületben, ahol több helyiség található a tulajdonlás és használat ne az általánosan szabályozott közös tulajdoni szabályok szerint történjen meg, valamint létrejöjjön egy a tulajdonosok személyétől elkülönülő képviseleti és ellenőrzési, valamint egy szabályozott döntéshozatali szerv (közgyűlés), amely a hatékony és törvényes működést biztosítja.
Mi a különbség a társasház és a lakásszövetkezetek között?
A lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet, így önálló jogi személynek minősül. A lakásszövetkezetek létrehozásához az szükséges, hogy hét tag a szövetkezet létrehozásáról megállapodjon, és az általuk elfogadott alapszabály alapján a gazdasági társaságokhoz hasonlóan a lakásszövetkezetet a cégbíróság nyilvántartásba vegye. Természetesen a lakásszövetkezet létesítését követően az is elengedhetetlen, hogy a felépült ház a földhivatalnál is regisztrálásra kerüljön, hogy az egyes helyiségek (lakások, nem lakás célját szolgáló helyiségek) önálló jogi identitása létrejöjjön.
Ezzel szemben társasházat akár egy személy is alapíthat, és a társasház alapítását célzó alapító okiratot kizárólag a földhivatalhoz kell benyújtani. A társasház alapításnál a lakások tulajdonosaitól elkülönült önálló szervezet nem jön létre, a társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.
A lakásszövetkezetek esetén a képviseletet az igazgatóság, illetve a szövetkezet elnöke látja el – akik alapesetben a lakásszövetkezet tagjai – , míg társasház esetén a közös képviselő, aki a legtöbb esetben a társasházban tulajdonnal nem is rendelkező gazdálkodó szervezet.
Az ellenőrző szerv lakásszövetkezet esetén a felügyelő bizottság, míg társasháznál a számvizsgáló bizottság.
Lakásszövetkezetek esetén az épület alatti telek és az épület közös részei minden esetben a lakásszövetkezet, mint önálló jogi személy tulajdonában állnak. Ezzel szemben a társasházaknál a telek is általában a lakások és nem lakás céljáró szolgáló helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonában van.
Míg a lakásszövetkezet felett a törvényességi felügyeletet a cégbíróság, addig a társasház felett a jegyző látja el.
A közgyűlésen gyakorolható szavazati jogok, így az ingatlan sorsát érintő kérdésekben való beleszólás tekintetében is óriási különbség van a két forma között. Addig, míg a társasháznál a szavazati jog nagysága a tulajdonolt lakás vagy más helyiség nagyságának egymáshoz viszonyított arányában kerül meghatározásra, addig a lakásszövetkezeteknél minden egyes használati egységnél csak 1 szavazat vehető figyelembe.
A fentiek miatt ne lepődjünk meg, ha a megvásárolni kívánt lakás tulajdoni lapján nem találjuk a társasház megnevezést, hanem lakásszövetkezet van feltüntetve. Az sem jelent problémát, ha a tulajdoni lapon nem szerepel a társasházi közös tulajdoni hányad, hiszen a lakásszövetkezetek esetén ilyen megjelölésre nincs szükség.
Abban az esetben, ha egy helyiséget szeretnénk bérbe venni a lakásszövetkezettől vagy a társasháztól és előzetesen megtekintjük az ingatlan tulajdoni lapját, azt fogjuk látni, hogy míg a lakásszövetkezetnél a „közös” helyiség a lakásszövetkezet 1/1 tulajdonában lesz nyilvántartva, addig a társasháznál a tulajdoni lapon a társasház összes tulajdonosának nevét fel fogjuk fedezni.
A lakásszövetkezet a társasházi formától tehát alapvetően abban különbözik, hogy van saját vagyona, jogi személy és nem csak egy adott ingatlanon felépülő vagy felépült ház kezelését, fenntartását jogosult végezni. A lakásszövetkezet alapvető feladata, hogy működtesse a tulajdonában lévő házakat. Mint önálló jogi személy nem kizárt, hogy vállalkozási tevékenységet is folytasson, akár új lakásokat is építsen azzal a megkötéssel, hogy a vállalkozási tevékenységből megszerzett profitot az alaptevékenységre kell felhasználni.
A közvélemény által kevésbé ismert lakásszövetkezeti formában működött 2013-ban a teljes lakásállomány 7,5%-a, amely arány a jelenlegi gyakorlati társasház alapítási tendenciának köszönhetően jelentősen csökkent.
Lakásszövetkezeti formában nemcsak lakások, hanem üdülők, nyugdíjasházak, garázsok, műhelyek is létesíthetők és működtethetők. A lakásszövetkezeti formában történő ingatlanhasznosítás jogi jellegénél fogva akár a hitelezés során is nagyobb biztosítékot jelenthet, hiszen nemcsak az egyes tulajdonosok, hanem akár maga a lakásszövetkezet is kötelezettként szerepelhet a jogviszonyban.
