NEM FIZET A BÉRLŐM, MIT TEGYEK? HOGYAN HAJTHATOM BE AZ ELMARADT BÉRLETI DÍJAT ÉS REZSIT?
Bérbeadók rémálma, hogy a bérlőjük nem fizet és még csak az elmaradt bérleti díjat és rezsitartozást sem lehet rajta behajtani.
Mit lehet tenni?
Első és legfontosabb lépés, hogy legyen írásban megkötött bérleti szerződésünk, mert enélkül bizony szinte lehetetlen lesz bármiféle bérleti díj és rezsidíj tartozást behajtani, és a jogszabályi előírás szerint az írásba foglalás érvényességi feltétele a bérleti szerződésnek.
Általános gyakorlat, hogy a bérlő nevére nem kerülnek át a közművek, így gyakorlatilag a bérbeadó részére érkező számlák szerinti tartozások végeredményben a bérbeadót fogják nemfizetés esetén terhelni, azaz a szolgáltatókkal szemben a nem is az általa elfogyasztott közüzemek díjai is őt fogják terhelni. Éppen ezért, már a bérleti szerződés tartalmának meghatározása során érdemes figyelmet fordítani arra, hogy nemfizetés esetére is kellő biztosítékkal rendelkezzen a bérbeadó.
Ennek legjellegzetesebb példája, hogy a bérlő a bérleti szerződés megkötésekor a bérbeadónak kauciót (óvadékot) fizet. Általában két havi bérleti díjat szoktak erre a célra meghatározni, és érdemes tudni, hogy ha ennek összege a havi bérleti díj háromszorosát meghaladja, akkor a bérlő kérelmére ezt a bíróság mérsékelheti.
A bérbeadó a bérlő nemfizetése esetén a kaució összegéből tudja levonni a tartozás összegét.
Mivel a bérlő kötelezettsége a bérleti díj határidőben való megfizetése, így nemfizetés esetén számolnia kell azzal, hogy a bérbeadó él a felmondás jogával és megszünteti a bérleti szerződést. Ezt egyébként a bérbeadónak célszerű is megtennie, mert sok esetben a kaució felhasználását követően már nem lesz külön biztosítéka arra, hogy a bérleti vagy rezsitartozáshoz hozzájusson, követelését csak hosszadalmas eljárások során tudja érvényesíteni.
Bérleti díj nemfizetése esetén tehát a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
Ha a bérlő tartozására a kaució összege nem nyújt fedezetet, addig, amíg a bérlő ingóságai az ingatlanban vannak, a bérleti és rezsidíj tartozás erejéig a bérbeadónak törvényes zálogjoga van ezen ingóságokon. Ez azt jelenti, hogy ezen ingóságokat az elszállítástól visszatarthatja, sőt végső esetben a zálogjog értékesítése útján a befolyt összegből tudja kielégíteni követelését. Amennyiben a zálogjog érvényesítése ellen a bérlő tiltakozik, a bérbeadónak rövid határidőn, 8 napon belül kifejezetten bírósághoz kell fordulnia.
A bérbeadónak lehetősége van még úgynevezett fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezésére, mely eljárás a közjegyző előtt történik és kifejezetten lejárt pénzkövetelések érvényesítésére szolgáló nemperes eljárás. Kizárólag fizetési meghagyásos eljárás útján lehet érvényesíteni a 3 millió forintot meg nem haladó pénzkövetelést, tehát ezzel az eljárással fog a tartozást felhalmozó bérlővel szemben leggyakrabban találkozni a bérbeadó. Fontos szabály, hogy ugyanakkor ezen eljárás nem alkalmazható, ha a feleknek nincs belföldi lakóhelye, vagy tartózkodási helye, így olyan külföldi bérlők esetén, akiknek nincsen Magyarországon lakóhelyük, vagy tartózkodási helyük (azaz lakcímkártyájuk), ezen eljárás nem lesz lefolytatható.
Fizetési meghagyás esetén az érvényesíteni kívánt követelés összegének 3%-át kell eljárási díjként megfizetni ahhoz, hogy az eljárás elinduljon. Az eljárási díj alapja a pénzkövetelésnek az eljárás megindításakor fennálló, járulékok nélkül számított értéke (díjalap). A kamat a díjalapba nem számítható be. Az eljárási díj minimuma 5.000,- Ft, maximuma pedig 300.000,- Ft.
Ha a bérlő a részére a közjegyző által kiküldött fizetési meghagyással szemben 15 napon belül ellentmondással él, azaz bármely indok alapján a tartozás fennállását vitatja, úgy a fizetési meghagyásos eljárás peres eljárássá alakul és a bérbeadónak illetéket kell fizetnie, amely a díjalapként meghatározott összeg, mint pertárgyérték 6%-a lesz, mely minimum 15.000,- Ft, maximuma pedig 1.500.000,- Ft. Ebben az esetben a közjegyzői fizetési meghagyásos eljárásban megfizetett eljárási díj a fizetendő illeték összegébe beszámít, így tehát a különbözetet szükséges megfizetni.
Amennyiben a bérlő a fizetési meghagyással szemben nem él ellentmondással és az jogerőssé válik, a tartozás végrehajtási eljárás útján hajtható be.
A bérbeadók gyakran élnek azzal a jogszabály adta lehetőséggel és igénylik, hogy a teljes bérleti szerződés, vagy legalább a bérlő által egy egyoldalú, a fizetésre és kiköltözésre irányuló kötelezettségvállaló nyilatkozat közjegyzői okirati formában kerüljön aláírásra. Ennek azért van jelentősége, mert a jogszabályban részletesen leírt feltételek esetén a bérbeadónak nem kell sem peres, sem fizetési meghagyásos eljárást kezdeményeznie a bérlővel szemben, hanem a bérleti díj nemfizetése és a bérleti szerződés felmondása esetén, mind az elmaradt bérleti díjat és rezsi költséget, mind pedig a bérlő kiköltöztetését végrehajtás útján ki tudja kényszeríteni. A bérleti és rezsidíj tartozással összefüggésben az általános szabályok érvényesülnek, azaz az ilyen jogcímű követelését a bérbeadó 5 éves elévülési időn belül tudja érvényesíteni. Emellett a tartozás mellett a bérbeadót a nemfizetésből eredő késedelem idejére késedelmi kamat is meg fogja illetni. Erre vonatkozóan lehetősége van a feleknek, hogy a bérleti szerződésben erre külön kamatot határozzanak meg, azonban ennek elmaradása esetén is a bérbeadót meg fogja illetni a Ptk. szerinti késedelmi kamat, melynek mértéke magánszemélyek esetén a késedelembe esés időpontjától kezdődően a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű. Sok esetben a bérleti díjakat nem forintban, hanem idegen pénznemben határozzák meg, ekkor a kamat mértéke az adott pénznemre a kibocsátó jegybank által meghatározott alapkamattal, ennek hiányában a pénzpiaci kamattal lesz egyező.
Látható tehát, hogy a kaucióval nem fedezett tartozások esetén csak külön hatósági – ill. peres eljárás útján lehet a tartozást érvényesíteni. Ráadásul nincs sajnos biztosíték arra sem, hogy a fizetési meghagyás, vagy jogerős bírósági ítélet alapján a bérbeadónak megítélt összeget valóban be is tudja a végrehajtás útján hajtani, így amennyiben valaki bérbeadásra adja a fejét, jól kell kalkulálnia és olyan szerződést kötnie, valamint jogait úgy érvényesítenie, hogy ne érje kár.
