MIKOR ADHATÓ EL AZ ÖRÖKÖLT INGATLAN? MILYEN FŐBB SZABÁLYOK VONATKOZNAK AZ ÖRÖKÖLT INGATLAN UTÁNI ILLETÉKFIZETÉSRE ÉS ADÓZÁSRA?
Örököltünk egy ingatlant, amelyet szeretnénk eladni. Mit kell tudni az illetékfizetésről és adózásáról? Mire kell figyelni, hogy a lehető legkedvezőbb módon tudjuk továbbadni? Milyen buktatókra számítsunk?
Az a tapasztalat, hogy az emberek az örökléssel összefüggő témákat és kérdéseket tabuként kezelik még a családon belül is, ahelyett, hogy erre a helyzetre jogi szempontból előre felkészülnének. Ezért fordul elő sokszor, hogy egy váratlan haláleset gyakorlatilag az egész család pénzügyi helyzetét felborítja. Gondoljunk csak arra, amikor a két kisgyereket együtt nevelő, azonban össze nem házasodott pár közül például a férfi – akinek a nevén van a családi ház és a család összes bankszámlája – elhalálozik. Ebben az esetben a két kisgyerekkel egyedül maradó nőnek szembesülnie kell azzal, hogy a bankszámlákat a hagyatéki tárgyalás jogerős befejezéséig – halál esetére szóló rendelkezés hiányában – zárolják, az ingatlan pedig nem elidegeníthető.
Amennyiben a hagyaték, örökség részét ingatlan képezi, akkor annak értékét az adott település Önkormányzat Adóirodája fogja megállapítani adó- és értékbizonyítványt kiállítva erről. Az adó- és értékbizonyítvány az ingatlan tulajdoni lapjával és a hagyatéki eljáráshoz szükséges többi irattal együtt a hagyatéki eljárást lefolytató illetékes közjegyzőhöz kerül, aki általában tárgyalást tűz ki annak érdekében, hogy a hagyatéki vagyont – így az ingatlant is – a jogszabály vagy a végrendelet szerinti örökösnek, vagy örökösöknek átadja az un. hagyatékátadó végzéssel. Ebben a hagyatékátadó végzésben a közjegyző pontosan meghatározza az örökség részét képező ingatlan adatait (helyrajziszám, cím, nagyság), az adó- és értékbizonyítványban meghatározott forgalmi értéket és azt is, hogy az örökösök közül ki milyen arányban örökli az ingatlant, vagy szerez rajta holtig tartó haszonélvezeti jogot (özvegyi jogot).
A közjegyző a jogerős hagyatékátadó végzést továbbítja a földhivatal részére, aki az örökösök tulajdonjogát bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba. A benyújtás széljegyként megjelenik az ingatlan tulajdoni lapján, így bárki, aki a tulajdoni lapot kikéri a földhivataltól értesülhet róla, hogy az örökösök tulajdonjog, illetve holtig tartó haszonélvezeti jogának bejegyzési eljárása már folyamatban van. A földhivatalnál történő bejegyzést követően mind a közjegyző, mind az örökösök hivatalost határozatot kapnak.
A közjegyző a NAV részére is megküldi a jogerős hagyatékátadó végzést, így az adóhivatal közvetlenül értesül arról, hogy öröklés történt. Az adóhivatal általában az adó- és értékbizonyítványban meghatározott forgalmi értéket elfogadja a szerzéskori értéknek, azonban jogosultsága van az ingatlan forgalmi értékét felülvizsgálni. Az adóhatóság abban az esetben is lefolytatja a vagyonszerzéssel kapcsolatos eljárást, ha egyébként az örökösnek nem kell illetéket fizetnie és a forgalmi értéket, valamint a fizetendő (vagy éppen nem fizetendő) illeték összegét határozatban közli az ingatlan új tulajdonosával, az örökössel.
Az öröklési illeték tárgya a haláleset folytán történt vagyonszerzés lesz. Az öröklési illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – az egy-egy örökösnek juttatott örökség tiszta értéke után 18%. Amennyiben a hagyaték tárgya lakástulajdon vagy a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog), akkor az öröklési illeték mértéke kedvezményes 9% lesz.
A hagyaték illeték szempontjából történő tiszta érték meghatározásához a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozást, adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre eső részét. Abban az esetben például, ha egy ingatlant megörököl két unokaöccs az édesanyjuk haszonélvezeti jogával terhelten a nagybácsi után, akkor minden örökös külön-külön fog határozatot kapni az adóhatóságtól. Az édesanya a jogszabályban meghatározott számítás szerinti haszonélvezeti jog értékének alapulvételével, míg a két fia az édesanyánál már figyelembe vett értéken kívüli érték alapján számítva fog tulajdonszerzésük arányában illetéket fizetni.
Az alábbiakban találhatók az ingatlan öröklésére vonatkozó főbb mentességi szabályok, amely esetében vagy az örökös személye, vagy a hagyaték tárgya miatt nem kell illetéket fizetni.
Nézzük, hogy az öröklési illeték alóli mentességek körében az ingatlanokat érintően melyek a legfontosabb esetek:
-
- az örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke, mostoha- és nevelőszülője által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 000 000 forint; Ezen mentesség alkalmazása során az örökös által megszerzett lakástulajdon vagy lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog után megállapított illetékalapot kell csökkenteni. Amennyiben az örökös által megszerzett lakás tiszta értéke a 20 millió forintot nem éri el, a 20 millió forintból a lakás tiszta értékének levonásával fennmaradó összeg erejéig az általános mértékű öröklési illeték alá eső vagyontárgyak mentesülnek az illeték alól.
- a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak az öröklése, ha az örökös az örökölt ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. Lakóházépítési szándékáról az örökös legkésőbb az illetékre vonatkozó fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál. Az állami adóhatóság ebben az esetben a vagyonszerzés után megállapított illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti. Az állami adóhatóság a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot a lakóház felépítésének igazolása céljából.
-
- Az állami adóhatóság a felfüggesztett illetéket akkor törli, ha
-
- a határidő elteltét követő 15 napon belüli megkeresésére az illetékes építésügyi hatóság arról tájékoztatja, hogy határidőn belül – a vagyonszerző nevére szóló – jogerős vagy végleges használatbavételi engedélyt adott ki, illetve a használatbavételt tudomásul vette; vagy
- a vagyonszerző a lakóház felépítését az illetékes építésügyi hatóság által határidőn belül kiadott – a vagyonszerző nevére szóló – jogerős vagy végleges használatbavételi engedéllyel, illetve a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal igazolja.
- Ha a határidő lejártáig az építésügyi hatóság által – a vagyonszerző nevére – kiadott használatbavételi engedély a határidőn belül vált jogerőssé, vagy nem vált véglegessé, az állami adóhatóság a felfüggesztett illetéket akkor törli, ha a használatbavételi engedély a határidő lejártát követően változatlan tartalommal – ide nem értve a kijavítással érintett részeket – jogerőre emelkedik vagy véglegessé válik, és az építésügyi hatóság erről a tényről az állami adóhatóságot külön értesíti. Az építésügyi hatóság az értesítéssel egyidejűleg közli, hogy a jogerős vagy végleges használatbavételi engedély – a kijavítással érintett részeket figyelmen kívül hagyva – tartalmában megegyezik-e a határidő lejárta előtt kiadott használatbavételi engedéllyel.
- az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), valamint túlélő házastársa által megszerzett örökrész. Ez azt jelenti tehát, hogy a gyermek és az unoka a szülő és a nagyszülő után, a házastársak egymás után illetékmentesen örökölhetnek.
- testvérek közötti öröklés esetén.
Egyéb illeték kedvezmények:
- Amennyiben kiskorú gyermek az örökös, az öröklési illetéket a nagykorúvá válásától számított két évig késedelmipótlék-mentesen fizetheti meg. E fizetési határidő lejárta előtt a tartozás annyiszor 10%, de legfeljebb 70% kedvezménnyel fizethető meg, ahány megkezdett naptári évvel korábban teljesítik azt.
- Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának öröklése esetén az egyébként járó öröklési illeték felét, ha pedig az örökös az erre a célra létesített nyilvántartásban az őstermelők családi gazdasága tagjaként bejegyzett magánszemély, akkor egynegyedét kell megfizetni. Ez utóbbi kedvezményre való jogosultságról a vagyonszerzőnek a fizetési meghagyás véglegessé válásáig kell nyilatkoznia az adóhatóság irányába.
- Azt az örököst, aki a hagyatékból ráeső termőföldet (tulajdoni hányadot) az erre a célra létesített nyilvántartásban az őstermelők családi gazdasága tagjaként bejegyzett magánszemély örököstársának ellenszolgáltatás fejében átengedi, az átengedett termőföld (tulajdoni hányad) után az átadó örököst öröklési illeték nem terheli.
Mikor adhatom el tehát az örökölt ingatlant?
A megörökölt ingatlant gyakorlatilag attól a naptól fogva el tudjuk adni, hogy a jogerős hagyatékátadó végzés a földhivatalba megérkezett és a tulajdoni lapon a széljegyzés megtörtént. Ilyen esetekben – mivel még nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba az örökös, mint tulajdonos – az okiratszerkesző közjegyző vagy ügyvéd minden esetben elkéri a jogerős hagyatékátadó végzés eredeti példányát, illetve ellenőrzi, hogy a földhivatalba is ugyanaz az okirat került-e benyújtásra. Nem kizárt az sem, hogy a hagyatéki eljárás során kerüljön sor az ingatlanra vonatkozóan szerződés megkötésére, azonban ilyenkor még csak előszerződést lehet kötni azzal, hogy az örökösök tulajdonjogának bejegyzését követően, vagy legkorábban a fent említett jogerős hagyatékátadó végzés széljegyzésekor a felek végleges adásvételi szerződést kötnek.
Az örökölt ingatlanoknál gyakran előfordul, hogy azok nem üresen kerülnek az örököshöz, hanem abban az örökhagyó ingóságai, bútorai, iratai, festményei, személyes tárgyai is megtalálhatók. Az ingatlan vevője feltehetően ragaszkodni fog ahhoz, hogy az ingatlan kerüljön kiürítésre, így az ezzel kapcsolatos teendők és költségek is az örököst fogják terhelni. Fontos még, hogy a közüzemi szolgáltatások, illetve a társasházi közös költség kiegyenlítésre kerüljön, hiszen ebben az esetben tudja csak az örökös átruházni az ingatlant, a vevő ehhez mindenképpen ragaszkodni fog.
Mit kell tudnom az örökölt ingatlan eladása utáni adófizetésről?
Gyakori, hogy az örökös az ingatlant felújítja, korszerűsíti annak érdekében, hogy eladás esetén jobb árat tudjon realizálni.
Az örökösnek, ha az örökölt lakást eladja a fenti költségeken kívül számolnia kell az esetleges jövedelemadó fizetési kötelezettséggel, amely tulajdonképpen annak az értéknövekménynek az adóztatását jelenti, amely bekövetkezett az ingatlan öröklése és az eladása között.
A személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség szempontjából fontos szabály, hogy mivel az öröklés a halál időpontjával megtörténik, az ingatlan megszerzése időpontjának az örökség megnyíltának napját kell tekinteni. Ennek azért van nagy jelentősége, mivel az örökhagyó halálát követően lebonyolításra kerülő hagatéki eljárás akár évekig is elhúzódhat.
Az örökölt ingatlan eladásokor realizált bevételből az ingatlan értékesítésből származó jövedelemhez kapcsolódó adó alapja – jelen esetben maga az adófizetési kötelezettséggel érintett jövedelem – a vételárnak azon része lesz, amely az elszámolható és igazolt költségek levonását követően alakul ki.
A költségként levonható tételek az alábbiak:
- az ingatlan megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások
- az értéknövelő beruházások;
- a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
A levonható költségek esetén speciális szabályokat kell alkalmaznunk abban az esetben, ha az eladásra került lakás tulajdonjogának, vagy haszonélvezeti jogának szerzése örökléssel, vagy ajándékozással történt, hiszen ez esetben értelemszerűen a megszerzésre nem fordítottunk kiadást.
Öröklés esetén a megszerzésre fordított összeg az adóhatóság által az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, azzal, hogy amennyiben az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg, öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket, egyébként az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján önellenőrzéssel lehet módosítani.
Ha az adóhatóság nem szab ki illetéket (például unoka megörökli a nagyszülő lakását), az örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket kell figyelembe venni a megszerzésre fordított összegként.
A költségek levonásakor körültekintőnek kell lennünk, mert az igazolt költségek kifejezés annyit tesz, hogy minden levont költséget számlával, vagy más hiteles bizonylattal/okirattal kell tudnunk igazolni.
Számításaink sorának azonban még nincs vége.
A lakás eladásával kapcsolatban a jogszabály szerinti költségekkel fentiek szerint csökkentett bevétel tovább csökken attól függően, hogy a lakás eladása a megszerzéshez képest mikor történik. Ha az átruházásra a megszerzés évében vagy az azt követő évben kerül sor, a vételárnak a költségekkel csökkentett összege 100 százalékát kell jövedelemnek tekinteni. A szerzést követő második évben a számított összeg 90%-a, harmadik évben a 60 %-a, negyedik évben a 30%-a számít jövedelemnek, míg az ötödik és a további évben történő értékesítés esetén 0 % számít jövedelemnek.
Az így számított (eladási ár – költség – évekre tekintettel figyelembe vett %-os korrekció) jövedelem után az eladót 15%-os személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség terheli amelyet az éves adóbevallásra vonatkozó szabályok szerint kell bevallani és megfizetni Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem a vagyoni értékű jog (pld. haszonélvezeti jog) átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy ha abból jövedelem nem keletkezik.
2022.04.30.
