INGATLANNAL KAPCSOLATOS ILLETÉK SZABÁLYOK 2024.01.01-től
ILLETÉK KEDVEZMÉNYEK, VALAMINT 7+1 ESET AMIKOR NEM KELL ILLETÉKET FIZETNI
A lakás tulajdonjogának, haszonélvezeti jogának/vagyonértékű jog megszerzéséhez kapcsolódó vagyonszerzési illeték szabályai az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvényben (továbbiakban: Itv.) kerültek szabályozásra.
Aki ingatlant, vagy ingatlanhoz tartozó haszonélvezeti jogot szerez, azt vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettség terheli. Fontos leszögezni, hogy az illeték nem adó, függetlenül attól, hogy szintén állami bevétel és beszedésére a NAV jogosult. Az adóhivatal a lakás vásárlásáról úgy szerez tudomást, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság a részére benyújtott ingatlan adásvételi/haszonélvezeti jogra vonatkozó szerződést és a B400-as jelzésű ún. ÁNYK nyomtatványt – amelyet az okiratszerkesztő juttat el a földhivatalba a szerződéssel együtt – megküldi a NAV-nak.
Az általános szabályok szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlan résztulajdonának szerzése esetén a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegre kell alkalmazni az illetékkel kapcsolatos szabályokat.
Forgalmi értékként általában az ingatlan adásvételi szerződésben meghatározott vételárat veszi figyelembe az adóhatóság, azonban tudni kell, hogy a NAV-ot önálló illetékalap megállapítási jog illeti meg, ami azt jelenti, hogy akár a saját adatbázisa útján, akár helyszíni szemle igénybevételével a szerződésben rögzített értéktől eltérhet és a szerződéstől eltérő – jellemzően magasabb – forgalmi érték alapul vételével határozza meg az illetéket. Az illeték összegét tehát a NAV szabja ki és szólít fel a megfizetésére, melyről külön határozatban értesülünk, fizetési meghagyás formájában.
Lakásvásárlás esetén az illetéktörvény az alábbi főbb kedvezményeket biztosítja az általános szabályhoz képest:
Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja
a) lakástulajdonok cseréjekor az elcserélt lakástulajdonok,
b) lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. Ezesetben nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.
Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni.
Első lakástulajdonhoz kapcsolódó kedvezmények:
– az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.
– A magánszemély első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a fenti kedvezmények valamelyikét az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette.
7+1 eset, amely során az illetéktörvény az alábbi mentességeket biztosítja a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:
- CSOK Plusz és új falusi CSOK igénybevétele alapján megszerzett lakás
- A vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása esetén. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;
- A magánszemély lakásvásárlásának mentessége, amennyiben az a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló törvényben meghatározott visszavásárlási jog érvényesítésével, vagy a Nemzeti Eszközkezelő Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról szóló törvényben meghatározott egyösszegű vásárlással vagy részletvétellel történik;
- A lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása is mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Ezt akként kell alkalmazni, hogy minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.
- Amennyiben a lakás adásvételi szerződés egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) vagy házastársak között jön létre, illetve házastársi közös vagyon megszüntetése történik, akkor sem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
- Az állam illetékmentességgel támogatja a lakástulajdon magánszemély bérlő vagy annak magánszemély örököse általi megvásárlását, ha a lakás a lakásbérleti szerződés megkötéséig a magánszemély bérlő tulajdonában állt, és a tulajdonjogot a lakásbérleti szerződés megkötése érdekében adták át a bérbeadónak.
- Szintén kapcsolódik a lakásbérbeadáshoz az a kedvezmény, amely szerint illetékmentes a lakástulajdon megszerzése, ha azt a vagyonszerző a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződésben határozott időre, de legalább 5 évre a vételár 7 százalékát meg nem haladó éves bérleti díj ellenében bérbe adja a lakás korábbi magánszemély tulajdonosának, feltéve, hogy a bérlő vagy annak magánszemély örököse számára a vagyonszerző a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződés hatályának beálltától számított 5 éven belül gyakorolható visszavásárlási jogot létesít, legfeljebb a bérbeadó által fizetett vételár 105 százalékának megfelelő vételáron.
- Az ingatlan forgalmi értékéből az épület forgalmi értékének megfelelő rész, ha a telek tulajdonosával kötött megállapodásból és az építés költségeit, körülményeit tanúsító egyéb okiratokból egyértelműen kitűnik, hogy az épületet a vagyonszerző hozta létre.