MIKOR TARTJA MEG JOGOSAN A BÉRBEADÓ A KAUCIÓT?
Az ingatlan bérleti hirdetéseket nézegetve a legtöbb esetben feltételként szerepel egy havi bérleti díj és két havi kaució megfizetése a bérbeadó részére. Tekintsük át, hogy mi is a kaució, mikor és kinek kell fizetni és mikor tarthatja meg jogosan azt a bérbeadó.
Mire szolgál a kaució?
A kaució a bérlőnek a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául szolgáló, a bérbeadó részére megfizetett pénzösszeget jelenti. Kauciót az elmaradt bérleti díj, a közüzemi díj tartozás rendezésére vagy a bérbeadó kárának megtérítésére szoktak kikötni.
Az átadott kaució jogi sorsa
A bérlő által a bérbeadónak kaucióként átadott összeg nem lesz a bérbeadó pénze, hanem azt, mint idegen személy pénzét kell kezelje és kizárólag a bérleti szerződésben kifejezetten rögzített célra használhatja fel.
A kaució kikötése
Ahhoz, hogy a bérbeadónak átadott pénzösszeg kaucióként funkcionáljon, a feleknek ezt a bérleti szerződésben kifejezetten rögzíteni szükséges. Nem tekinthető tehát kauciónak, ha a bérleti szerződés megkötésekor a bérlő három havi bérleti díjat átad a bérbeadónak, ha nincs kifejezetten nevesítve, hogy az átadott pénzösszegből két havi bérleti díjnak megfelelő összeg kauciónak számít. Ugyanilyen fontos pontosan meghatározni azt is, hogy a kaució mire használható fel.
A kaució mértéke
A bérbeadó a bérlettel érintett lakás vagy ház felszerelési tárgyainak értékétől függően határozza meg a kaució összegét, általában két havi bérleti díjnak megfelelő összegben. A kaució mértéke mindig a felek megállapodásán múlik, azonban, ha az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. Ez nem jelenti azt, hogy három havi bérleti díjnál nagyobb mértékű kaució nem lenne kiköthető, hiszen az ilyen megállapodás nem jelent érvénytelen kikötést. A bíróságnak arra lesz lehetősége, hogy az eset összes körülményeit megvizsgálva megállapítsa, hogy a három havi bérleti díjnál magasabb összegű bérleti díjnak megfelelő összegű kaució indokolt-e, és ha nem az, akkor azt ítéletével mérsékelni fogja. Ha a lakásban például értékes antik bútorok találhatók, akkor akár három havi bérleti díj mértéktől eltérő kaució kikötése is indokolt lehet.
Kell-e számlát vagy pénzügyi bizonylatot kiállítani a kaucióról?
Tekintettel arra, hogy a kaució összege a bérbeadónál biztosítéki célból van, az nem lesz az ő pénze annak felhasználásig, így a kaucióként átadott összegről nem kell külön számlát vagy pénzügyi bizonylatot kiállítani, megfelelő, ha a bérleti szerződésben rögzítésre kerül annak összege és készpénzben történő átadáskor a bérbeadó írásbeli nyilatkozata az összeg átvételéről.
Mikor és mire használható fel a kaució?
A felek megállapodása általában kifejezetten rögzíti, hogy a bérbeadó jogosult teljes egészében, vagy részben felhasználni a kauciót, amennyiben a bérlő megszegi a bérleti szerződésben foglalt bármely fizetési kötelezettségét vagy a bérbeadónak kárt okoz. A bérbeadó tehát jogosult lesz a nála lévő idegen pénzből kifizetni a közüzemi számlák nemfizetése miatt felhalmozott tartozást, ha azt nem fizeti meg a bérlő határidőben. Ezzel a bérbeadó elkerülheti azt, hogy a saját nevén lévő közüzemi szolgáltatások nemfizetése miatt hátralék keletkezzen, vagy kikapcsolják a közműveket. Ugyanígy jogosult a saját részére kifizetni a hátralékos bérleti díjat, ha azt a bérlő nem fizeti meg határidőben.
A bérbeadónak valójában nem érdeke, hogy a bérleti szerződés fennállása alatt a kaucióból kifizetés történjen, hiszen ezzel éppen a saját biztosítéki összege csökken. Éppen ezért a bérbeadók elsősorban a hátralékos összeget akarják beszedni a bérlőtől és inkább érintetlenül hagyják a kauciót.
Nincs akadálya azonban annak, hogy a felek megállapodjanak, hogy a bérlő a bérbeadó felszólítására köteles legyen a felhasznált kaució összegét kiegészíteni az előre meghatározott mértékig.
A kaució felhasználása nem csorbítja a bérbeadó rendelkezésére álló egyéb jogokat és jogorvoslatokat, beleértve azt a jogot, hogy a bérlőtől további kártérítést követeljen és/vagy felmondja a bérleti szerződést.
Elszámolás a kaucióval
A kaució összegével a bérbeadó legkésőbb a bérleti jogviszony megszűnésekor köteles elszámolni. Ekkor a bérbeadó számba veszi, hogy fennáll-e bérleti díj vagy közüzemi díj hátralék, a lakást a bérlő az előre rögzítettek szerint valóban üresen, épségben adja-e át, a megállapodottak szerint kifestve, kitakarítva. Ha a bérbeadó bármilyen károkozást, rongálást észlel, akkor jogosult lesz a kaucióból a javítási költséget levonni, és csak az ezzel csökkentett összeget visszafizetni a bérlőnek, ha egyébként a bérleti és közüzemi díjak rendezettek.
A kaucióról történő rendelkezés tehát a bérleti szerződés egyik lényeges eleme, így az arra vonatkozó feltételeket szükséges a kellő mértékben az írásba foglalt bérleti szerződésben szabályozni.
