GARÁZSVÁSÁRLÁS BEFEKTETÉSKÉNT
Hogyan zajlik egy garázsvétel? Mire kell figyelnünk, ha ilyesmin gondolkodunk? Milyen akadályokkal érdemes számolni?
A megnövekedett ingatlanpiaci versenyben, valamint a motorizáció további fellendülésével kiváló befektetés lehet egy garázs vásárlása, hiszen relatíve kisebb összeggel megszerezhető ingatlan, amelynek fenntartása általában nem túl költséges.
Milyen garázst válasszunk?
A garázsokat korábban a lakástól külön, illetve hegyvidéken részben vagy egészben a földbe süllyesztve létesítették, önálló építményként. Ezek a garázsok külön ajtóval vannak ellátva és egymástól fal választja el őket. Az ilyen fajta garázs vásárlása előtt feltétlenül ellenőrizzük magának az építménynek az állapotát (pl. nem vizesedik-e, a garázsajtó rendben működik-e), hiszen az itt fellelhető hibákat a garázs tulajdonosának kell majd orvosolnia, és a költségeit megfizetni. Az ilyen fajta garázsoknál célszerű azt is megvizsgálni, hogy pontosan milyen méretűek, hiszen a mai gépjárművek szélessége és magassága is eltér a korábbi járművekétől, így nem is biztos, hogy garázsként használhatók. Az önálló, ajtóval rendelkező garázsok előnye, hogy azt nem csak gépjármű, de minden más tárolására is használhatjuk, illetve hasznosíthatjuk, így kiadható akár bútorraktározás céljára is. A garázsok ilyen esetekben vagy önálló helyrajzi számot kapnak, vagy közös tulajdonban állhatnak, amikor is a többi garázs tulajdonosa lesz a tulajdonostárs azzal, hogy az egyes garázsok kizárólagos használatban állnak.
Jelenleg a rendkívül magas telekárak és a szigorú beépítési szabályok miatt is a mélygarázsok idejét éljük. Általában a társasházak vagy az irodaházak föld alatti részein tehetünk szert gépjármű beállóra. Az ilyen típusú gépkocsi beálló helyek vagy szintenként, vagy összességükben kerülnek egy helyrajzi szám alatt bejegyzésre, így ezen garázshely vásárlása esetén valójában egy, a teljes alapterülethez képest a beálló alapterülete alapján megállapított tulajdoni hányadot vásárolhatunk meg. A gépkocsi beálló vásárlása esetén számolnunk kell azzal, hogy – figyelemmel a jelenlegi joggyakorlatra – a megvásárlásnál a többi tulajdonostársat (nem egy esetben akár 100 személyt) elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy a vételi ajánlatról, illetve a megkötött szerződéses feltételekről teljes terjedelmében értesíteni kell a tulajdonostársakat ajánlott, tértivevényes levélben, akiknek lehetőségük van arra, hogy az elővásárlási jogukat gyakorolva maguk vásárolják meg ugyanolyan feltételekkel a beállót. A tulajdonostársak nagy számára tekintettel az adásvételi ügyletet ez számottevően meghosszabbíthatja.
Milyen okiratokat szerezzünk be?
Feltétlenül kérjük el az eladótól a garázs helyrajzi számát és tekintsük meg a tulajdoni lapot, amelyből ki fog derülni a megvásárolni kívánt tulajdoni hányad, valamint a tulajdonostársak száma, illetve az, hogy van-e bármilyen teher az ingatlanon (például közös költség tartozás).
Közös tulajdonban álló garázs vagy beálló esetén a társasházi alapító okirat is feltétlenül beszerzendő dokumentum, hiszen ez az okirat fogja pontosan tartalmazni, hogy melyik garázs vagy beálló milyen nagyságú és hol helyezkedik el pontosan, vagyis a közös tulajdonból mi pontosan a kizárólagosan használható ingatlanrész. A régebben létrehozott társasházaknál nagyon gyakori volt, hogy a lakást és a garázst egy helyrajzi szám alatt tartották nyílván, vagyis a garázs nem a korábban már említettek szerint önállóan, vagy a többi garázzsal került egy helyrajzi számra. Ezekben a ma már egyre ritkábban előforduló esetekben kizárólag a garázs megvásárlása esetén a lakás tulajdonosával kerülnénk közös tulajdonba.
Fontos dokumentum még a szervezeti és működési szabályzat, valamint a házirend is, hiszen ebben kerül szabályozásra a tulajdonosok egymáshoz és a társasházhoz való minden magatartási szabálya, jogai és kötelezettségei és az ezek gyakorlásával kapcsolatos eljárások rendje.
A garázs adásvétel és annak költségei
A garázs, illetve gépjármű beálló hely adásvételi szerződést, hasonlóan a lakás adásvételi szerződéshez írásba kell foglalni, közjegyzői, vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba. Tekintettel az adásvétel tárgyára és annak egyszerűen lebonyolítható birtokbaadására, legtöbbször azonnali készpénzfizetéssel vagy banki átutalással történik meg a vételár kiegyenlítése.
Az ügyvédi munkadíj ezen esetekben általában egy fix összegben kerül meghatározásra.
A vevőt az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére tekintettel a forgalmi érték 4%-ának megfelelő összegű visszterhes vagyonszerzési illetékfizetés terheli, amelyet a NAV felhívására kell megfizetni. Magánszemélyek általi garázsvásárlás esetén az illetékkedvezmény igénybevételének lehetősége sokkal szűkebb, mint lakás vásárlásakor, ugyanis az illetékmentesség az alábbiak szerint áll fenn:
• egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) egymás közötti vagyonátruházása,
• házastársak egymás közötti vagyonátruházása,
• a házastársi vagyonközösség megszüntetése esetén.
A garázs hasznosításának szabályai
A garázst a tulajdonosa írásba foglalt bérleti szerződéssel tudja hasznosítani. Szükség esetén az egyre elterjedtebb elektromos autók töltését úgy lehet megoldani, hogy a társasházban a beálló helyen vagy garázsban egy hiteles al-mérővel ellátott villanyórát szereltetnek fel, és a bérlő a bérleti díjon és a közös költségen kívül, az ezen mérőn mért fogyasztás alapján lesz köteles a garázzsal kapcsolatban felmerülő „rezsi” költséget megfizetni.
Garázs bérbeadás esetén eltérő szabályokat kell alkalmazni, mint lakás bérbeadása esetén, ugyanis a garázs bérbeadása az általános forgalmi adóról szóló törvény hatálya alá tartozik. Ez azt jelenti, hogy a garázs bérbeadójának adószámot kell kérnie az adóhatóságtól és csak ennek birtokában kezdheti meg ezt a tevékenységet. Amennyiben a garázs bérbeadásából származó jövedelme az éves 12 millió forintos bevételt nem éri el, a bérbeadó kérheti az alanyi adómentességet, viszont a számlaadási kötelezettsége ez esetben is fent fog állni. Ezen túlmenően a bérbeadónak 15 %-os személyi jövedelemadóval kell számolnia és amennyiben a 12 millió forintos éves bevételt meghaladja a bérleti díj bevétele, úgy az általános forgalmi adó szabályainak megfelelően kell az áfát felszámítania és megfizetnie, az erre irányuló bevallások elkészítésével együtt. A lakások bérbeadásának egyszerűsége tehát a garázsoknál már nem áll fenn és azt mondhatjuk, hogy az értékükhöz képest több körültekintést és komplexebb adózást vont maga után.
